Desde el punto de vista fiscal, esta operación no equivale a una compraventa tradicional. En Andalucía, si el cedente no actúa como empresario, no se aplica IVA, pero sí el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), generalmente al tipo del 7%, que debe abonar el cesionario en un plazo de 30 días. Dada su complejidad legal y tributaria, es fundamental analizar cada caso de forma individualizada para evitar riesgos y optimizar la operación, contando con asesoramiento especializado antes de formalizar la cesión.

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Entre las cláusulas más habituales destacan los intereses de demora desproporcionados o aquellas que favorecen claramente al banco. Para que sean válidas, deben cumplir con una doble transparencia: formal (claridad y visibilidad) y material (comprensión real de su impacto). Ante cualquier duda, es fundamental realizar una revisión legal especializada que permita definir una estrategia adecuada, ya que el éxito en estos casos depende tanto del análisis jurídico como de la correcta gestión del procedimiento de reclamación.

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No obstante, en la práctica —especialmente en Andalucía— es habitual que comprador y vendedor pacten un reparto proporcional del IBI según el tiempo de titularidad durante el año. Este acuerdo, aunque válido entre las partes y recomendable incluirlo en la escritura, no vincula a la Administración. La jurisprudencia española respalda este criterio de reparto proporcional salvo pacto en contrario, permitiendo al vendedor reclamar judicialmente la parte correspondiente al comprador si este no cumple. Por ello, una correcta redacción contractual resulta clave para evitar conflictos futuros.

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Entre las principales excepciones se encuentran los alquileres con rentas anuales inferiores a 900€, los contratos de vivienda firmados por empresas para alojar a empleados y los arrendadores que desarrollan una actividad económica registrada en el IAE (grupo 861). En este último caso, además, es necesario verificar que la cuota resultante del IAE no sea cero. Analizar correctamente estos elementos permite evitar ajustes fiscales posteriores y garantizar el cumplimiento adecuado de las obligaciones tributarias.

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No obstante, el CNIU no equivale a una Licencia de Primera Ocupación ni regulariza construcciones realizadas sin autorización. Simplemente certifica la ausencia de expedientes en ese momento concreto, por lo que su validez práctica es limitada en el tiempo. Solicitarlo antes de adquirir un inmueble refuerza la seguridad jurídica de la operación y reduce el riesgo de contingencias urbanísticas futuras. Integrarlo dentro de una revisión legal completa es una medida prudente para cualquier comprador en España.

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La legislación española divide la herencia en tres tercios —legítima estricta, mejora y libre disposición— lo que puede generar resultados distintos a la voluntad del testador si no existe planificación previa. Además, el impuesto de sucesiones debe liquidarse en un plazo de seis meses. Un testamento otorgado ante notario español permite definir con precisión la ley aplicable, la distribución de los bienes y la coordinación con posibles testamentos en otros países, reduciendo riesgos, costes y retrasos para los herederos.

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En España, en cambio, el notario actúa principalmente como fedatario público. Su función es dar fe del acto jurídico, comprobar la identidad y capacidad legal de las partes y autorizar la escritura pública de compraventa. Si bien realiza verificaciones registrales básicas —como la titularidad o la existencia de cargas inscritas—, no lleva a cabo una due diligence completa, no gestiona el pago del precio ni inscribe directamente la propiedad. Estas responsabilidades recaen en el comprador o en los profesionales que este designe.

Esta diferencia estructural explica por qué, en el mercado inmobiliario español, resulta clave contar con asesoramiento legal independiente. A diferencia del notario neerlandés, el notario español no detecta posibles incidencias urbanísticas, técnicas o legales no reflejadas en el Registro. Por ello, despachos especializados como Welex recomiendan siempre apoyarse en un abogado inmobiliario que proteja los intereses del comprador, anticipe riesgos y garantice una operación segura, especialmente para clientes internacionales acostumbrados a otros sistemas notariales.

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Paso 1: Recepción de la documentación previa

Tras escoger el banco, este debe entregarte una serie de documentos obligatorios:

• FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): Contiene los datos principales de tu hipoteca, como el tipo de interés, plazo, comisiones y otras condiciones relevantes.
• FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): Señala los posibles riesgos asociados al préstamo, por ejemplo, si es a tipo variable o las comisiones aplicables.
• Simulaciones y documentación adicional: Incluye el borrador del contrato hipotecario, donde deben figurar claramente todos los términos pactados. Es fundamental revisar con cuidado este documento para confirmar que todo está correcto.

Dato importante: La normativa exige que firmes la FEIN y la FiAE con una antelación mínima de 10 días antes de la firma final. Este plazo sirve para que reflexiones y puedas analizar o comparar con otras ofertas bancarias. Una vez firmados, estos documentos deben enviarse al notario que elijas.

Superado este periodo de 10 días, podrás avanzar al siguiente paso del proceso.

Si quieres leer los siguientes pasos en el proceso de conseguir una hipoteca en España, sigue leyendo nuestro blog.

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La lucha contra el blanqueo de capitales – en adelante PBC (Prevención de Blanqueo de Capitales) – es especialmente relevante para los promotores. Según la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales en España, están legalmente obligados a verificar el origen lícito de los fondos utilizados para la compra de propiedades.

Esta obligación legal se aplica a todos los compradores de inmuebles sin excepción, lo que implica que los promotores deben revisar la procedencia financiera en cada transacción para asegurarse de que los fondos provienen de fuentes legítimas.

Para continuar leyendo sobre la prevención de blanqueo de capitales, haz click aquí.

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¿Qué es la Ley 10/2010 de Prevención de Blanqueo de Capitales?

La Ley 10/2010, promulgada el 28 de abril de 2010 en España, fue introducida como respuesta a la creciente preocupación por la delincuencia financiera, especialmente vinculada al tráfico de drogas. Su objetivo es salvaguardar la integridad del sistema financiero y otros sectores económicos, estableciendo medidas preventivas contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo.

En esencia, la ley busca evitar que fondos de origen ilícito se infiltren en la economía española. El artículo uno de la ley define el blanqueo de capitales como la transformación, ocultación o uso de bienes que se sabe provienen de actividades delictivas, con el fin de disimular su origen ilegal o ayudar a los implicados a evadir las consecuencias legales.

Obligaciones de los profesionales bajo la Ley 10/2010

La ley impone ciertas obligaciones a diversos sectores profesionales, exigiéndoles la adopción de medidas de control. Entre los sectores más relevantes para nuestros clientes destacan:

• Entidades bancarias y de crédito
• Compañías aseguradoras vinculadas a inversiones
• Promotores inmobiliarios y agentes intermediarios en transacciones de bienes inmuebles
• Notarios, registradores de la propiedad, abogados y procuradores cuando gestionan operaciones por cuenta de clientes

¿Por qué las promotoras inmobiliarias solicitan tantos datos?

Según la Ley 10/2010, las promotoras deben asegurarse de la procedencia lícita de los fondos utilizados para adquirir una vivienda. Para ello, suelen solicitar a los compradores que completen formularios KYC (Conoce a tu Cliente), lo que implica la recopilación de diversa documentación.

Documentación requerida para cumplir con KYC

El formulario KYC (Know Your Client) es utilizado por bancos, instituciones financieras y promotoras para verificar la identidad y evaluar la legitimidad de los clientes, en cumplimiento con las normativas de prevención del blanqueo de capitales.

Los datos requeridos varían según si el comprador es una persona física o jurídica:

1. Personas físicas:
   • Documentos de identidad (DNI, pasaporte, NIE)
   • Información sobre la situación laboral o económica
   • Motivo de la compra (vivienda habitual o segunda residencia)
   • Fuente de ingresos (fondos propios o financiación)

   Documentación adicional puede incluir:

   • Copias de las últimas nóminas o declaración de autónomos
   • Declaración de la renta
2. Personas jurídicas: Además de la documentación personal del administrador, se requerirá:
   • CIF de la empresa
   • Escritura de constitución, estatutos o certificado del Registro Mercantil
   • Declaraciones fiscales como el Impuesto de Sociedades e IVA

Una vez recibida la documentación, la promotora evalúa su validez y puede solicitar información adicional si lo considera necesario.

Conclusión

Al cumplir con estos requisitos, las promotoras no solo acatan las obligaciones legales, sino que también fomentan un entorno inmobiliario más seguro y transparente. Como especialistas en derecho inmobiliario en Marbella, en Welex ofrecemos apoyo a nuestros clientes extranjeros para que cumplan con los requisitos de las promotoras, asegurando que el proceso de compra de su vivienda en España sea fluido y seguro. No dude en consultarnos para recibir asesoría legal especializada.

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