Aquí se resuelven dudas en relación a la compra de una propiedad en España
Tabla de contenidos
¿Qué tengo que hacer para comprar una vivienda en España?
¿Qué tengo que hacer para comprar una vivienda en España?
Probablemente Vd. ya ha elegido la vivienda en España apropiada tras haberla visitado, y conoce ya sus características físicas. Ha llegado entonces el momento, de contar con los servicios de un abogado para averiguar la situación jurídica de la misma.
En Welex tenemos un equipo de profesionales independientes, abogados y economistas, que le asesorarán sobre la compra de una vivienda en España antes de hacer una entrega de dinero, llevaremos a cabo un estudio de su vivienda, le asesoraremos en la firma del contrato privado de compra, y le asistiremos en el pago de los impuestos con motivo de la operación.
Para su tranquilidad, es imprescindible que acuda a un despacho de abogados que le explicará todo el procedimiento de compra. En Welex, nuestro objetivo es satisfacer a los clientes desde el principio hasta el fin, es decir, proporcionar calidad en el servicio. Esto es posible gracias a los conocimientos y continuo aprendizaje de nuestros profesionales y a los años de experiencia de nuestro equipo.
Una atención individualizada es fundamental para sentirse protegido en todo momento durante el proceso de compra.
¿Cuáles son los gastos que tendré que pagar en la compra de una vivienda en España?
Debe saber que la compra de una vivienda en España conlleva la obligación de pagar impuestos. Estos impuestos serán diferentes en función de la ubicación de la finca, si se trata de una segunda transmisión y se compra una vivienda a su propietario, o si de trata de la compra de una vivienda nueva directamente al promotor.
El impuesto se pagará teniendo en cuenta el precio de compraventa, aunque la Administración Tributaria puede comprobar el mismo y, en caso de ser inferior al valor real, girará una liquidación complementaria para el pago del impuesto por la diferencia entre el valor real asignado y el valor consignado en escritura de compraventa.
Compra de vivienda usada, segunda o posterior transmisión.
En este caso el impuesto a pagar será el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que se paga a la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda que se compra.
En el caso de Andalucía, la cantidad a pagar se obtendrá aplicando sobre la base liquidable el tipo que resulte de la siguiente tarifa:
Base liquidable hasta euros |
Cuota íntegra euros |
Resto Base Liquidable euros |
Tipo aplicable |
0,00 |
0,00 |
400.000,00 |
8,00% |
400.000,01 |
32.000,00 |
300.000,00 |
9,00% |
700.000,01 |
59.000,00 |
en adelante |
10,0% |
Para el caso de transmisión de plaza de garaje, salvo garajes anejos a la vivienda, con un máximo de dos, el tipo será el siguiente:
Base liquidable hasta euros |
Cuota íntegra euros |
Resto Base Liquidable euros |
Tipo aplicable |
0,00 |
0,00 |
30.000,00 |
8,00% |
30.000,01 |
2.400,00 |
20.000,00 |
9,00% |
50.000,01 |
4.200,00 |
en adelante |
10,0% |
Si compra una vivienda en España amueblada, tenga en cuenta que el tipo sobre transmisiones patrimoniales para el caso del mobiliario será del 4% sobre el precio de compra de dichos muebles y enseres.
Compra en España sobre plano.
Como comprador de vivienda nueva en España deberá abonar al promotor el impuesto sobre el valor añadido, quien está obligado a su ingreso en la Hacienda Pública.
El tipo del IVA para una vivienda nueva es del 10 % del precio de compra.
El mismo tipo se aplica en el caso de las plazas de garaje (con un máximo de dos unidades) y en los otros anexos que se transmitan (por ejemplo, trasteros). En el resto de casos (por ejemplo, locales comerciales), se aplica el 21 % de IVA.
Además del mencionado IVA, tendrá que pagar impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados a un tipo del 1.5% sobre el precio de compraventa.
Otros gastos asociados a la compra de una vivienda en España:
Gastos de notaría. El notario cobrará sus honorarios establecidos por el Arancel Notarial. Vd. como comprador, tiene derecho a elegir el notario.
Gastos de Registro de la Propiedad. Será necesario pagar los honorarios de la inscripción del derecho de propiedad a su favor. El importe se encuentra fijado por el Arancel de los Registradores de la Propiedad.
Gastos de tramitación. Se trata del servicio de liquidación de impuestos y presentación de su escritura en el Registro de La Propiedad.
En Welex nos encargaremos del pago de todos sus impuestos y gastos hasta la total inscripción de su derecho de propiedad en el Registro correspondiente. No se preocupe por los trámites asociados a su compra, en Welex llevaremos a cabo todos los pasos hasta obtener la vivienda inscrita a su nombre para su completa tranquilidad.
¿Cuáles son los gastos que tendré que pagar en la compra de una vivienda en España?
Firma de contrato privado para la compra de una vivienda en España
Firma de contrato privado para la compra de una vivienda en España
Le aconsejamos que antes de firmar contrato alguno ni hacer entrega de dinero acuda a su abogado en España.
En Welex, su abogado en España, le entregaremos un informe recogiendo un estudio llevado a cabo sobre la situación jurídica de la vivienda, para su total tranquilidad y fácil comprensión. Este informe recogerá, entre otros, los siguientes aspectos:
Información sobre titularidad de la finca. Se especifica quién es el propietario de la vivienda, y en función de las circunstancias, si es una persona física o jurídica, se obtiene la documentación que sea necesaria del vendedor.
Si existen cargas o gravámenes que afecten a la vivienda en España, tales como hipotecas, embargos y afecciones fiscales.
Se incluye en el informe la descripción formal completa de la vivienda en España, es decir, sus metros cuadrados construidos, número de habitaciones, terrazas, para que el cliente compruebe que las características o la descripción de la vivienda que le han facilitado o ha visitado coinciden con la descripción en la documentación oficial.
Nuestro informe incluye además información sobre suministros de la vivienda, para que el cliente tenga una idea adecuada de lo que le va a costar aproximadamente su mantenimiento, incluyendo gastos de comunidad de propietarios, agua, electricidad, IBI, basura.
Información sobre la vivienda en el Catastro, incluyendo año de construcción y superficie construida a efectos catastrales. Así mismo, se confirma si existe deuda de IBI en el Patronato de recaudación al que pertenezca la vivienda.
Nuestro despacho también lleva a cabo una reunión con los técnicos del departamento de urbanismo del Ayuntamiento para averiguar la situación urbanística de la finca, y confirmar si la misma tiene licencia de primera ocupación o no.
Además de los mencionados aspectos jurídicos, es importante analizar los impuestos que se pagan como consecuencia de la compra, que se basan en los siguientes datos:
- Por un lado el precio de compraventa de su vivienda en España.
- Por otro lado, si se trata de una vivienda en construcción o nueva y el vendedor es el promotor, se pagará IVA y actos jurídicos documentados. Si es una segunda o subsiguiente transmisión, se pagará impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
- El valor fiscal de la vivienda en España. En el caso de que el valor fiscal supere al precio de compra, puede el comprador recibir una liquidación complementaria de la Agencia Tributaria reclamando el pago del impuesto.
Tipos de contratos privados para la adquisición de una vivienda en España
La práctica habitual es que el contrato de compra de una vivienda en España se formalice en un documento privado, con la intervención del vendedor y comprador. Con posterioridad, se otorgará la escritura pública de compraventa autorizada por el notario, a la entrega de la vivienda y pago de la totalidad del precio de compraventa.
Vemos importante distinguir entre el contrato de opción de compra y el contrato de compraventa.
El contrato privado de opción de compra de una vivienda en España.
Mediante la firma de este contrato el propietario concede a la otra parte, el optante, la facultad de comprar la vivienda por un tiempo determinado y unas condiciones pactadas por las partes, debiendo incluir el objeto, el precio de compraventa y el plazo.
La concesión de la opción puede ser gratuita u onerosa, pudiendo la prima abonada deducirse del precio de compraventa pactado si llega a ejercitarse la opción. La decisión del optante es determinante para la eficacia de la opción y la celebración de la compraventa con posterioridad.
El incumplimiento por el propietario concedente dará lugar a la correspondiente indemnización por daños y perjuicios al optante, además de la devolución de la prima recibida.
El contrato privado de compraventa de una vivienda en España.
Por el contrato de compraventa el vendedor se obliga a entregar la vivienda al comprador y éste a pagar por ella un precio cierto. Se recogen todas las condiciones de la operación, entre otras cuestiones, lo siguiente:
- Identidad de las partes y su facultad para firmar el contrato.
- El objeto, es decir, la vivienda con su completa descripción, estado de cargas, cuota de participación en la comunidad de propietarios, título previo y su situación arrendaticia.
- El precio de compraventa y su forma de pago.
- Quién abona los gastos en la compraventa.
- El notario y fecha previstos para la firma de escritura pública de compraventa.
En el momento de la firma se entrega una cantidad denominada arras, regulada por el artículo 1454 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
Es práctica habitual firmar el contrato privado de compraventa pactando arras penitenciales, si el comprador no cumple con lo pactado perderá las arras y si por culpa del vendedor no se cumple el contrato, deberá devolverlas al comprador duplicadas.
Tipos de contratos privados para la adquisición de una vivienda en España
Firma de escritura pública de compraventa de vivienda en España
Firma de escritura pública de compraventa de vivienda en España
La escritura de compraventa de una vivienda en España será redactada conforme a la voluntad de las partes y sus términos deben ser claros y precisos, es decir, que no den lugar a equívoco o ambigüedad.
Si Vd. no conoce el idioma español no se preocupe, un profesional de nuestro despacho le acompañará a la firma, así como un intérprete oficial, el cual le traducirá el contenido de la escritura a su idioma.
La ley en España prevé la intervención de un intérprete, cuando las partes o alguna de ellas no conociere el idioma de la escritura. Este intérprete, designado por la parte que no conozca el idioma, llevará a cabo la traducción del documento y firmará el mismo, junto a los demás comparecientes en la notaría.
El notario identificará a los otorgantes mediante su documento de identidad que deberá contener su fotografía y firma. En el supuesto de que las partes no comparezcan en su propio nombre sino en representación de otra persona, natural o jurídica, la escritura recogerá los datos del documento que autoriza dicha representación.
El notario además comprobará la titularidad del bien inmueble que va a comprar. A tal efecto, el notario solicitará y recibirá información del Registro de la Propiedad. El notario incorporará a la escritura el contenido de la información del Registro, indicando el día y la hora de recepción de la misma.
Con referencia a su vivienda en España, en la escritura se incluirá una descripción, de acuerdo a la información contenida en el título previo de adquisición y en el Registro de la propiedad, incluyendo datos registrales, el número de referencia catastral, si hay cargas registradas sobre la finca y la existencia o no de arrendatarios en la misma.
Con relación a las cargas, nos podemos encontrar entre otras, con una hipoteca, una servidumbre o un embargo.
El Catastro es un registro dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública, en el que se incluyen los bienes inmuebles rústicos, urbanos o de características especiales. En la escritura de compraventa quedará incorporada una certificación catastral descriptiva y gráfica acreditativa la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, el valor catastral y el titular catastral, con su número de identificación fiscal o, en su caso, número de identidad de extranjero.
Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.
Debe saber que la inscripción de su vivienda en el Catastro es obligatoria, así como si tiene lugar una alteración de sus características y se le asignará un valor catastral.
“El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.”
Por lo tanto, la referencia catastral permite identificar los bienes inmuebles y su localización en la cartografía catastral. Se trata de un código alfanumérico, compuesto de veinte caracteres, que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble debe tener una única referencia catastral que permita situarlo inequívocamente en la cartografía catastral.
Además, el notario comprobará si existen pagos pendientes de IBI y de Comunidad de propietarios. El impuesto sobre bienes inmuebles es un tributo directo de carácter real que grava el valor de los bienes inmuebles, el sujeto pasivo es la persona que ostente la titularidad de dicho bien, y el periodo impositivo comienza el 1 de enero de cada año.
Con relación al pago de las cuotas a la Comunidad, establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9 la obligación de cada propietario de contribuir, de acuerdo a la cuota de participación de cada finca, al pago de los gastos generales para el adecuado mantenimiento del inmueble y sus servicios.
En la escritura las partes solicitarán la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad Español correspondiente, y se recogerá a qué parte corresponde el pago de impuestos y gastos con relación al otorgamiento de la escritura.
El notario, a solicitud de las partes, solicitará al Registro de la Propiedad la anotación preventiva de la escritura. Esta anotación caducará si en el plazo de los diez días hábiles siguientes no se presenta en el Registro copia autorizada de la escritura.
Finalmente, el notario da constancia del número de serie de la hoja donde se inicia y de la hoja donde concluye la escritura, y se firma el documento por los comparecientes y el notario.
La escritura será extendida en papel timbrado. Al final del documento expresará el notario la numeración de todas las hojas o pliegos empleados.
En Welex, para su tranquilidad y seguridad, el profesional encargado de su asunto le acompañará en notaria para explicarle el contenido de su escritura y despejar todas sus dudas.
¿Qué documentación necesito para comprar una vivienda en España?
En primer lugar será necesario su documento de identificación, pasaporte o documento de identidad.
Además, deberá obtener un número de identificación fiscal. Para las personas físicas que no sean de nacionalidad española será necesario obtener el número de identidad de extranjero (NIE).
Este es un número que identifica a todos los no residentes en España. Es un número único y aunque no autoriza ni otorga el derecho de residencia en España, es necesario a efectos fiscales.
Es importante destacar que, la Agencia Tributaria en España establece que, salvo prueba en contrario, se presume que una persona física tiene su residencia habitual en territorio español cuando, conforme a los criterios generales, sean residentes en España el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependan de ella. Se acredita la residencia fiscal en otro país mediante certificado expedido por la Autoridad Fiscal competente del país de que se trate.
En el caso de que el comprador sea una persona jurídica, también deberá contar con un número NIF. Cualquier persona física o jurídica que realice operaciones fiscales en España debe tener este número de identificación fiscal.
En segundo lugar, habrá que llevar a cabo el alta en el Censo de Obligados Tributarios, el cual está formado por todas las personas físicas y jurídicas que deban tener un NIE para sus relaciones con trascendencia tributaria.
En tercer lugar, es conveniente proceder con la apertura de cuenta corriente en España a nombre del comprador, para el pago del precio de compraventa y posterior domiciliación bancaria de suministros.
En Welex le asistiremos para que tenga toda la documentación necesaria tanto para la firma del contrato privado como para el otorgamiento de su escritura pública de compraventa.
¿Qué documentación necesito para comprar una vivienda en España?
Compra de vivienda en España con hipoteca
Compra de vivienda en España con hipoteca
En el caso de que Vd. vaya a obtener un préstamo para la compra de su vivienda en España, a fin de garantizar las obligaciones frente a la entidad de crédito que se deriven del préstamo, Vd., como prestatario, deberá constituir una hipoteca inmobiliaria a favor del Banco, sobre la vivienda que adquiere en ese momento. De esta forma, firmará dos escrituras, una de compraventa y una de préstamo con garantía hipotecaria. Dicha hipoteca será una carga que se inscribirá sobre la finca en el Registro de la Propiedad.
La escritura de hipoteca en España recogerá los siguientes extremos:
– Las condiciones del préstamo, tales como principal, finalidad, amortización, intereses, comisiones y cuenta de préstamo.
– Se informa a la prestataria sobre el ejercicio de acciones por el banco en caso de impago, así como la posible venta extrajudicial de la finca.
– Así mismo se fijará un domicilio para las notificaciones entre las partes, por lo general, la finca hipotecada en España.
Debe tener en cuenta que como deudor responde del préstamo con todos sus activos, presentes y futuros, según el artículo 1911 del Código Civil español, por lo que la obligación de la hipoteca no es un límite a la cantidad a abonar al banco.
La obligación de la hipoteca es la cantidad máxima de la que la propiedad responde, o está sujeta al pago, en el caso de una ejecución hipotecaria debido a la falta de pago del préstamo garantizado.
En ningún caso la hipoteca asegurará intereses por plazo superior a cinco años.
La responsabilidad hipotecaria se constituye mediante la suma de las siguientes partidas:
– Importe del principal del préstamo.
– Intereses ordinarios.
– Intereses de demora.
– Una cantidad para costas y gastos.
La cantidad total es un porcentaje que cada entidad establece libremente, aunque, como regla general, generalmente oscila entre el 30% y el 50% del capital del préstamo.
La legislación española establece que ” La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”·.
Existen además otras obligaciones que debe cumplir el prestatario relacionadas con la vivienda como garantía del préstamo, a modo de ejemplo le indicamos las siguientes:
a) Tener la vivienda asegurada (normalmente daños y fuego), siendo el banco el beneficiario de dicho seguro.
b) Tener la finca al día en todos sus pagos de impuestos y gastos, especialmente Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y cuotas a la Comunidad de propietarios a la que pertenezca la finca.
c) Conservar la vivienda en buen estado, haciendo las reparaciones necesarias para preservar su valor e informar al banco de cualquier hecho que pueda reducir el valor o limitar cualquier derecho sobre la misma.
Contratación de suministros y otros servicios
La contratación de suministros de una obra nueva en España, documentación necesaria, inscripción en el catastro, Testamentos en España así como el Impuesto sobre la Renta de No residentes en España
Acaba de comprar una vivienda en España? Servicio de contratación de suministros
Welex, su despacho de abogados y economistas en Marbella, le informa qué gestiones tiene que llevar a cabo una vez se convierta en propietario de una vivienda en España.
Los suministros correspondientes a su vivienda tales como electricidad, agua, comunidad de propietarios, ibi, basura etc. tendrán que contratarse a su nombre y será conveniente domiciliar los pagos en su cuenta de España para evitar sorpresas posteriores, relativas al impago de cualquiera de ellos.
Es usted no residente en España? Tendrá que tener en cuenta que para domiciliar los pagos es conveniente tener una cuenta bancaria aquí en España, ya que no todas las compañías aceptan domiciliar los pagos en una cuenta bancaria fuera de España.
A la hora de proceder con los cambios de titularidad de los contratos de suministros, habrá que tener en cuenta si usted ha comprado una vivienda considerada como obra nueva o de segunda transmisión.
Contratación de suministros de una obra nueva en España
La promotora le tendrá que entregar los llamados “boletines” (certificado de electricista y fontanero autorizados) para poder contratar los suministros de electricidad y de agua.
En Welex, su despacho de abogados y economistas en Marbella, proporcionamos el servicio “post compra” y nos ocupamos de los cambios de titularidad y domiciliación de los suministros habituales de una vivienda en España.
Documentación requerida:
- Boletines
- Escritura de compra de la vivienda.
- Licencia de primera ocupación de la vivienda.
- Certificado de Nie y
- Pasaporte o tarjeta identidad.
Para su comodidad no dude en contactar Welex, abogados y economistas en Marbella, gestionamos los cambios de titularidad de todos los suministros de su recién adquirida vivienda en España.
Inscripción en la Gerencia de Catastro en España:
Presentaremos ante las oficinas de Catastro el Modelo 900D para el cambio de titularidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) y los futuros pagos de la Tasa de Basura.
Tenga en cuenta que puede tardar aproximadamente un año para que los correspondientes recibos de IBI y basura estén registrados a su nombre.
Ojo, no olvide que la domiciliación del IBI y tasa de Basura será cancelada automáticamente en el caso de que la cuenta bancaria no disponga de suficientes fondos para el pago.
Los recibos de IBI y basura en España que no se han pagado en fecha voluntaria pasarán a ejecutiva y serán incrementados con recargo. Normalmente el Patronato de Recaudación o el Ayuntamiento correspondiente le informa mediante una carta de la deuda pero, tenga en cuenta que, la falta de recepción de la carta no exime al propietario de la responsabilidad del pago en su fecha de vencimiento y los pagos atrasados se sancionarán; así mismo le cobrarán intereses de demora.
Suministro de electricidad y agua en España.
Los gestores administrativos de nuestro despacho de Abogados y Economistas en Marbella solicitarán el cambio de titularidad o alta nueva en las compañías correspondientes. Si es solamente un cambio de titularidad, esto se puede hacer en el acto pero, en caso de ser un alta nueva, esto tardaría aproximadamente un mínimo de 10 días. Para las viviendas que tengan más de 20 años de antigüedad habrá que solicitar un boletín a un fontanero o electricista autorizado.
Cambio de titularidad y domiciliación de los recibos de la Comunidad de Propietarios en España.
Les facilitaremos a la comunidad de propietarios toda la documentación e información necesaria para darles de alta en su base de datos.
Le podemos gestionar cualquier otro suministro tal y como teléfono, adsl, alarma, gas etc.
Acaba de comprar su vivienda en España y le gustaría importar un vehículo para su uso durante su estancia en España?
Tenga en cuenta que si usted es Residente Fiscal en España no podrá conducir un vehículo con matrícula extranjera en España. Los ciudadanos de la Unión Europea no residentes en España, podrán estar autorizados a conducir un vehículo con placas extranjeras un máximo de 180 días.
Para ello no dude en contactar con los gestores administrativos de nuestra firma en Marbella ahora! Estaremos encantados de gestionarle la importación de su vehículo en España. Le explicaremos los requisitos necesarios para llevar a cabo la importación y le facilitaremos un presupuesto antes de empezar con los trámites para que conozca los pasos a llevar a cabo y el coste de los mismos.
Ha pensado usted en otorgar un testamento en España?
Welex le aconseja en el otorgamiento de su testamento en España. Únicamente necesitará que nos facilite el nombre de sus herederos, la ley que desea que rija su sucesión (ley de su nacionalidad o la ley de su última residencia habitual) y la forma en que desea repartir sus bienes, siempre y cuando cumpla con la normativa de su nacionalidad. Nuestro despacho de abogados y economistas en Marbella le proveerá un borrador de su testamento redactado a doble columna: español y la lengua de su nacionalidad.
Desea usted alquilar su vivienda en España para cortas temporadas?
En Welex, su despacho de abogados y economistas en Marbella, le podemos gestionar el registro de alquiler turístico en la Junta de Andalucía. Para ello es necesario que la vivienda tenga licencia de primera ocupación. No dude en contactar Welex y le asesoraremos de los requisitos necesarios para poder registrar su propiedad en Alquiler Turístico.
Contratación de suministros y otros servicios
Impuesto sobre la renta de no residentes
Al ser propietario de una vivienda en España como no residente usted debe de conocer las obligaciones fiscales anuales de España a las que usted estará sujeto después de la compra.
Despacho de abogados y economistas en Marbella
No dude en contactar con nuestro despacho de abogados y economistas en Marbella, le asesoraremos en cómo proceder al ser propietario de una vivienda en España como no residente.