Si ha decidido vender su vivienda en Welex le proporcionaremos asesoramiento completo para una venta segura, le asistiremos en la firma del contrato para la venta y nos encargaremos del pago de sus impuestos.
Para su total comprensión y seguridad, le informaremos desde el comienzo sobre la documentación que necesita para vender y de todos los gastos que tendrá que pagar con motivo de su venta.
¿Qué documentación necesita para vender su vivienda en España?
En Welex le asistiremos para preparar la siguiente documentación que facilitará su proceso de venta:
- La escritura de compra de su vivienda.
- Licencia de Primera Ocupación.
- Los estatutos de la comunidad de propietarios y último recibo de comunidad abonado.
- Últimos recibos de suministros pagados.
- Último recibo de IBI pagado.
- Certificado de eficiencia energética.
- En determinados casos, certificado de no infracción urbanística.
Como propietario, está obligado a contribuir a los gastos generales del inmueble a favor de la Comunidad de Propietarios. En caso de deuda en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa, el comprador será responsable con el propio inmueble adquirido, de la deuda a la comunidad por la cantidad pendiente correspondiente a la parte vencida del año de la venta y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto a dicho pago. Por ello, en el momento de la firma de la escritura de venta, deberá facilitar al notario certificación sobre el estado de deudas con la comunidad emitida por el secretario, con el visto bueno del presidente.
Una vez se haya vendido la vivienda, deberá comunicar a la Comunidad la venta, de lo contrario, seguirá respondiendo de las deudas con la Comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular.
De igual forma, por el mero hecho de ser titular de una vivienda en España, debe Vd. para el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. A efectos de determinar la existencia o no de deuda a la firma de la escritura pública de compraventa, los notarios solicitarán información y advertirán expresamente a las partes sobre las deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles asociadas al inmueble que se vende.
Así mismo, deberá facilitar al notario el certificado de eficiencia energética. Este certificado es obligatorio para vender o alquilar un inmueble en España. El certificado energético informa sobre el consumo energético y sobre las emisiones de CO2 de un inmueble que se anuncia en venta o en alquiler.
Para obtener el certificado de eficiencia energética es necesario el trabajo de un técnico competente: arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros e ingenieros técnicos.
El contrato privado para la venta de su vivienda en España
Nuestros profesionales le aconsejarán y redactarán el contrato para la venta. Es indispensable que se asesore antes de la firma de dicho contrato, teniendo en cuenta que una vez firmado estará obligado a realizar lo acordado, sin que pueda pretender posteriormente que ya no le conviene cumplir lo que se pactó.
En una compraventa de una propiedad en España, el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa vendida durante el plazo de seis meses desde la entrega de la cosa. Se entenderá entregada cuando se ponga en poder y posesión del comprador. A la firma de la escritura pública de compraventa se entenderá entregada su vivienda, salvo que en la escritura se acordase algo diferente.
En la venta de un inmueble en España, hecha por precio alzado y no a razón de una cantidad por metro cuadrado, no procederá el aumento o reducción del precio de venta, aunque resulte mayor o menor cabida de la expresada en el contrato.
Con relación al saneamiento de la cosa vendida, como vendedor estará obligado al saneamiento si los defectos ocultos impiden su uso adecuado o si reducen de tal forma este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. El vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
Además el vendedor responderá ante el comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa y de los vicios o defectos ocultos que tuviere, aunque los ignorase, salvo que se hubiese pactado lo contrario y el vendedor ignorase dichos vicios o defectos ocultos.
Gastos e impuestos en la venta de una vivienda en España. Tributación de no residentes.
Ganancia patrimonial en España.
Debe tener en cuenta que como consecuencia de la venta de su vivienda tendrá que pagar por la ganancia derivada de la venta.
Esta ganancia patrimonial en España es la diferencia entre el precio de venta (menos gastos e impuestos inherentes a la transmisión pagados por el vendedor) y el precio de compra (incrementado en los gastos e impuestos que se pagaron en su día cuando la vivienda se adquirió).
A esta diferencia se le aplica el tipo de gravamen del 19% para obtener la cantidad a pagar.
En el momento de la firma de su escritura, tenga en cuenta que el comprador, sea o no residente en España, retendrá el 3% del precio de compra como pago a cuenta del impuesto correspondiente a su ganancia patrimonial de no residente.
Este 3% se deducirá del impuesto a pagar. Por el contrario, si la cantidad retenida es superior a la cuota a ingresar, se podrá obtener la devolución del exceso, así como en el caso de que no haya ganancia patrimonial sino pérdida.
Cuando se solicita la devolución la Administración tributaria practicará, si procede, liquidación provisional dentro un período de seis meses a contar transcurridos cuatro meses desde la venta. Si la liquidación provisional no se practica en este plazo, la Administración tributaria procederá a devolver de oficio el exceso sobre la cuota autoliquidada. Transcurridos los seis meses citados sin que se haya ordenado el pago de la devolución por causa no imputable al contribuyente, se aplicará a la cantidad pendiente de devolución el correspondiente interés de demora.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Plusvalía.
Se trata de un impuesto que debe abonar el vendedor como consecuencia del aumento del valor asignado al terreno en el momento de la venta, teniendo en cuenta un plazo máximo de 20 años.
Es importante mencionar que el Tribunal Constitucional ha manifestado que es inconstitucional la plusvalía municipal cuando la cantidad a pagar es mayor que el incremento realmente obtenido por el contribuyente.
El Tribunal Constitucional declara que cuando existe un incremento de la transmisión y la cuota que sale a pagar es mayor al incremento realmente obtenido por el ciudadano, se estaría tributando por una renta inexistente, virtual o ficticia, produciendo un exceso de tributación contrario a los principios constitucionales de capacidad económica y no confiscatoriedad.
El tipo de gravamen del impuesto es fijado por cada Ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento.
