Dentro de la Unión Europea (UE), España se mantiene como una de las economías con un crecimiento económico atractivo, al tiempo que se consolida como uno de los destinos favoritos para las inversiones inmobiliarias, tanto de personas físicas o jurídicas, residentes o no residentes; ya sea para llevar a cabo una actividad profesional o bien para su uso como residencia.
Hace unos días, el Consejo del Notariado en España señaló que “la rentabilidad bruta de la inversión en vivienda sigue siendo positiva entre el 4% y el 7.5%” en todas las capitales del territorio español.
“La vivienda usada es el motor principal del mercado inmobiliario español. No obstante, la obra nueva sigue abriéndose paso; de acuerdo con los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y junio, la venta de casas de obra nueva creció un 7.4 por ciento”, destaca el organismo de notarios.
Por su parte, el Colegio de Registradores, añade otras estadísticas al respecto de la dinámica en el sector inmobiliario en España: “En lo que va del año, el número de viviendas adquiridas por extranjeros subió un 7% primordialmente atraídos por las costas ibéricas”.
Mientras en ciudades como Madrid se expande el mercado inmobiliario de lujo en zonas como el Barrio de Salamanca con adquisiciones tanto de nacionales como de extranjeros, fuera de allí las costas son los destinos predilectos.
En dicho escenario, la Costa del Sol brilla de forma magnífica. Precisamente, en la provincia de Málaga se aprecia una demanda tanto de apartamentos en urbanizaciones, como de casas, chalets, locales y propiedades en general.
Estepona y Marbella son los municipios elegidos como referentes de la gestión urbanística y representan un área de influencia de notable interés.
Desde fuera de España se valora al alza Marbella, San Pedro Alcántara y Estepona, con su clima cálido y experimentando una reactivación del sector hotelero.
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Habiendo dicho lo arriba mencionado, para comprar un bien inmueble en España sea para vivir, alquilar o como inversión es necesario contar con la mejor asesoría a fin de evitar problemas futuros y dolores de cabeza innecesarios.
Elegir una vivienda en España es una de las decisiones más relevantes que adopta una persona a lo largo de su vida, afirma desde Welex un abogado especializado en asuntos de compraventas.
En Welex, su despacho de abogados especializado en derecho inmobiliario, encontrará la seguridad de llevar a cabo su compra contando con “el mejor asesoramiento” de calidad y profesionalidad, siempre con el objetivo de proteger sus intereses.
“Le puedo decir que, aquí en Welex, hay una especialización minuciosa para darle al cliente el mejor asesoramiento en su inversión; estamos para acompañar a nuestros clientes desde que toman una decisión de compra o de venta hasta que ésta se ha concretado e inclusive muchos de nuestros servicios van más allá de la postventa o la post compra”, esgrime dicho profesional en Welex.
En exclusiva, el abogado refiere que hay cosas que son imprescindibles de informar a un cliente –sea residente o no residente fiscal en España- y que pretenda adquirir un bien inmueble para primera o segunda residencia.
Welex es el resultado del esfuerzo conjunto de muchos profesionales para lograr la satisfacción de nuestros clientes. Un despacho multidisciplinar radicado en Marbella que habla su idioma. No dude en contactarnos ahora!.
“Nosotros tenemos en cuenta tanto si el vendedor como el comprador son residentes o no residentes fiscales en España; hay una serie de requisitos a cumplir según figure en el contrato privado que firme el cliente y también quede recogido en la escritura pública firmada ante notario; y hay que tener en cuenta el pago de los impuestos, la inversión en España, de dónde vienen los recursos… nosotros analizamos tanto la vertiente jurídica, como la vertiente fiscal de la operación y tomamos en cuenta el país de residencia fiscal de nuestros clientes”, puntualiza el especialista.
Con referencia a la compra es fundamental conocer la situación jurídica de la vivienda “no solo es cuestión de que nuestro cliente sepa las características físicas de lo que le interesa comprar” hay que obtener información pertinente para una compra segura, y agilizar los trámites. Conocer a quién pertenece esa finca; si hay o no cargas o gravámenes sobre la vivienda, si es resultado de una herencia o si el comprador la va a adquirir con financiación mediante un préstamo con garantía hipotecaria.
Es decir, que una operación de compra de un bien inmueble en España puede o no complicarse, dependiendo de contar con toda la información pertinente así como de cumplir con todas las obligaciones inherentes al proceso de compra que se va a llevar a cabo.
“En primer lugar, encontrar la vivienda en España es algo que el cliente hace por sí mismo, para ello acude a los servicios de una agencia inmobiliaria y hay que tener en cuenta que su labor es la intermediación -entre el vendedor y el comprador- pero una agencia inmobiliaria no presta los servicios necesarios en los aspectos legales y fiscales que necesita el cliente, imprescindibles y fundamentales en la compra”, subraya convencido.
Una vez elegida –la vivienda– apenas inicia el proceso, el abogado de Welex esboza las razones de asesorarse con un servicio a la medida como el ofrecido por Welex: “Nosotros revisamos minuciosamente si el vendedor está al día del pago de los impuestos correspondientes, del IBI, de las tasas de basuras, de los gastos de comunidad o si hay algún tipo de incidente que pudiese afectar o imposibilitar la venta y la transmisión”.
“Nuestro objetivo es satisfacer al cliente desde el principio hasta el fin, es decir, que nosotros proporcionamos calidad en nuestros servicios esto es posible gracias a los conocimientos y la capacidad, tenemos muchos años de experiencia; y brindamos una respuesta rápida, de atención individualizada”, remarca.
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El proceso de compra de una propiedad en España
A la hora de pagar los impuestos deberán tenerse en cuenta varios aspectos: el precio de compra ya que el impuesto se basa en el precio de la compraventa, y las características de la operación, si estamos ante una vivienda nueva vendida directamente por un promotor, en construcción o ya terminada o bien, si se trata de una vivienda usada de un propietario individual.
“En el primer caso, cuando el vendedor es una promotora, el comprador tendrá que pagar IVA y deberá abonar además el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados; el IVA, en la actualidad, es del 10% y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados depende de la comunidad autónoma, en Andalucía es del 1.5% sobre del precio de compra; cuando la vivienda que se desea comprar en Andalucía sea de segunda transmisión habrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales los tipos son del 8%, 9% y 10% según el valor de la compra”, desmenuza el abogado de Welex.
En voz de dicho profesional hay que señalar al cliente que no todas las operaciones de compra-venta son iguales, se atienden las características de cada una, la situación del vendedor y por supuesto, la del comprador.
Cuando una persona decide comprar es imprescindible contar con despachos de abogados en España como Welex. Pida su presupuesto a su medida! En Welex asesoramos a particulares y empresas. Somos Abogados y Economistas, multidisciplinares. Contacte ahora a su despacho de abogados de referencia en Marbella.
-Sí claro, debe partir de que hay diferencias, no todas las transacciones son iguales, es fundamental que el cliente tenga una información clara y completa de toda la transacción… y de los gastos en la operación; nosotros, desde un primer momento, le entregamos un desglose de gastos, incluyendo los impuestos a pagar y todos los gastos tales como notaría, registro, liquidación de impuestos y tramitación.
Al respecto de cómo tributa en España una compra por un precio de 500 mil euros, “En este caso, una inversión por esta cantidad, y en el caso de que se trate de segunda transmisión, los primeros 400 mil euros tributarían al 8%, y el resto, 100 mil euros al 9%, asimismo luego hay que pagar notaría y Registro de la Propiedad… todo se cuantificaría aproximadamente en un 10% del precio de compra”, puntualiza el especialista.
Welex, su abogado especializado en derecho inmobiliario en España comenta que “las personas que vienen al despacho” buscando el asesoramiento fiscal y jurídico relativo a la operación que van a realizar, llegan cuando ya han elegido la vivienda que van a adquirir, necesitan por tanto conocer “cómo proceder para la compra a partir de este momento”.
“Eso lo hacemos en Welex, nosotros entregamos un informe por escrito al cliente, le informamos sobre quién es el propietario, despejamos todas las dudas de si la persona que vende tiene capacidad para su venta, incluyendo descripción completa de la vivienda que va a adquirir, y analizamos las cargas o gravámenes existentes, hipotecas o embargos que pueda haber inscritos sobre la finca… ”, dice.
Comprar en España con pasos firmes
No todas las operaciones concluyen con éxito, algunas derivan en litigios, muchas veces por la falta de un correcto asesoramiento desde el principio. A veces sucede, agrega el especialista, que pesan deudas, embargos, hipotecas no canceladas o inclusive problemas derivados de una herencia: “Las herencias suelen ser un tema complejo porque pueden tener varios efectos”.
¿Qué se puede encontrar?
-Una hipoteca sobre de la finca, una deuda ya sea porque no se ha pagado el IBI o las tasas de basuras; un embargo sobre la finca por un procedimiento de cobro iniciado por el Patronato de Recaudación, y también puede ocurrir que el vendedor no pague los impuestos que debió abonar en el momento de la compra, incluso encontrarse una afección fiscal por una herencia…
“Desde luego nuestro cliente debe conocer cuánto va a pagar por los suministros de agua, electricidad, gas, gastos de mantenimiento en general para evitar sorpresas, como el IBI o el pago de basuras; en nuestro informe recogemos la situación de la vivienda en el catastro, especificando su referencia catastral que es un código alfanumérico con 20 caracteres asignado individualmente a cada finca, de modo que nos permita identificarla en los planos”, indica.
¿Y qué pasa si hay una derrama de la comunidad?
-Hay que ver cada caso concreto, quién va a disfrutarla, el servicio que cubre, es decir, qué propietario va a beneficiarse de ésta, por ejemplo si es una derrama de un ascensor que se acordó hace meses y es una derrama continuada en el tiempo, o se trata de un pago único para cubrir un servicio aún no instalado, por lo tanto, habrá que ver el uso y el disfrute del servicio cubierto con el pago de esa derrama.
Podemos encontrarnos ante la compra de una vivienda de obra nueva en una promoción o por el contrario ya usada, bien como inversión o para su uso como una primera o segunda residencia. En todo caso es imprescindible asesorarse.
Asimismo, en el caso de la compra de un terreno para su construcción, “Le asesoramos en la obtención de la licencia de obras estamos en contacto con su aparejador, su arquitecto y nos aseguramos que cumpla con todos los requisitos legales descritos por la Ley de Ordenación de la Edificación; le asistimos en la compra del terreno, en la declaración de obra nueva en construcción y en toda la documentación recogida en la Ley General para la Defensa de los Consumidores; desde luego, le asesoramos en la firma de los contratos con cada uno de los agentes de la construcción, en suma, en todo el planning de la obra”, puntualiza el profesional de Welex.
¿Y si es un terreno el que se está comprando?
-Habrá que analizar si la transacción está sujeta a IVA del 21% más el 1.5% de actos jurídicos que marca la Junta de Andalucía… o alternativamente determinar si puede estar sujeta al pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
¿Y si la persona quiere comprar su vivienda con una hipoteca?
-Una vez que el cliente ha elegido la vivienda, nosotros coordinamos con el banco el reunir la documentación, tanto de la vivienda como la documentación personal y de capacidad económica del cliente y asistimos al cliente en la firma tanto de la escritura de compra como en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
“Una vez que hemos llevado acabo el estudio de la vivienda y hemos entregado el informe al cliente llega el momento de proceder con el contrato privado de la compraventa; el cliente siempre deberá asesorarse antes de la firma porque una vez firmado por las partes, el comprador no puede alegar para su incumplimiento que ya no le interesa o no le conviene lo que se firmó”, remarca el especialista.
En caso de que no firme el propietario sino una persona en representación de la otra, Welex verifica la identidad de todas las partes y que tengan capacidad para su firma.
Después está el proceso posterior a la compra porque adquirir una vivienda en España no termina con el pago de la misma: “Nuestro despacho guía al cliente en la firma del contrato privado y en la posterior firma de su escritura de compraventa ante notario. Tenemos que tener en cuenta que el contrato privado no es suficiente para la inscripción de la vivienda a nombre del comprador entonces será necesario la firma de la escritura pública y que la parte compradora tiene derecho a elegir el notario”.
Cuando se trata de la compra de una vivienda en construcción, el análisis de la documentación es más complejo, porque deberán valorarse otros aspectos: la licencia de obras para llevar a cabo la construcción, la revisión de los planos de la vivienda; la ubicación de dicha vivienda y lo que será el uso de las zonas comunes.
Y determinar si el vendedor ha cumplido…
-Sí, claro, cuando un cliente nos contrata verificamos que la entidad promotora se encuentre registrada en el Registro Mercantil correspondiente, también obtenemos información de la finca en el Registro de la Propiedad; y estamos al tanto de que el promotor ingrese dichos fondos en una cuenta especial de la que solamente puede disponer para la construcción; verificamos que ofrece al comprador un aval o un seguro que garantice la devolución de la cantidad pagada incluyendo IVA, más sus intereses, de haber una demora en el proyecto o si no se ejecuta la obra.
¿Cuándo es preocupante una demora?
-En general, diríamos que un plazo más allá de seis meses…; habría que ver las causas técnicas, habitualmente los contratos recogen un período de gracia de tres o seis meses.
Una vez concluida la edificación en España, añade el profesional, la promotora debe proceder con la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad para que pueda venderla de acuerdo con la descripción del contrato así como de los planos; y la promotora debe contar con unos seguros de daños que son obligatorios y recogidos por la Ley de Ordenación de la Edificación.
“Estos seguros deben cubrir el resarcimiento de daños que afecten a elementos de terminación o acabados durante un año; otro seguro de tres años para vicios que afectan a elementos constructivos o a instalaciones que pueden provocar un incumplimiento de la habitabilidad de la vivienda y un seguro de diez años por defectos en los vicios y en la cimentación, vigas, muros de carga; es decir, elementos estructurales que afecten a la resistencia y estabilidad del edificio. En Welex nos encargamos de comprobar que todos estos trámites legales se han cumplido, solo así, llega el momento de firmar la escritura ante notario”, comenta el asesor desde su oficina en Marbella.
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Conocer las obligaciones en España
En todo momento la persona interesada en comprar una vivienda en España debe tener en cuenta que a sus gastos se añadirán otros de la operación derivados de dicho proceso de compra y que no debe ignorar.
“Por ejemplo, la plusvalía la paga la parte vendedora y los gastos de notaría y de Registro de la Propiedad y los gastos de gestoría los paga con carácter general la parte compradora; pero cuando estemos ante un caso de una primera vivienda de un promotor, la legislación establece que en todo caso la plusvalía municipal, los gastos de declaración de obra nueva, de división horizontal y de cancelación de una hipoteca, si la hubiera sobre la finca, los debe pagar la parte vendedora y no se puede asignar ese pago al comprador”, indica.
Una mayoría de estas operaciones son realizadas por extranjeros que no hablan el idioma español, en Marbella muchos son compradores británicos, franceses, alemanes, holandeses, daneses.
Al respecto, el especialista abunda en que: “Nosotros en Welex acompañamos al cliente, lo asistimos en la firma para darle todo el asesoramiento legal que necesite vemos asimismo aconsejable la presencia de un traductor para que pueda traducir la escritura al idioma materno del cliente de una forma profesional e independiente aunque nosotros le explicamos el contenido y todas las cláusulas incluidas”.
La firma ante notario en España y su posterior registro de la escritura ante el Registro de la Propiedad son dos operaciones imprescindibles, Welex se encarga de preparar la documentación y comparecer ante notario acompañando a su cliente.
“En la primera parte del documento, la escritura contiene el lugar de firma y fecha, y la identificación del notario; después el notario identifica a todas las partes incluyendo su nombre, su estado civil que es importante en el caso de los vendedores para que sepan quiénes deben comparecer en función de su régimen económico matrimonial; el domicilio y los documentos de identidad y esto es esencial, porque si una persona comparece en representación de otra, el notario confirmará que el compareciente tenga capacidad suficiente para representar a otra y firmar la escritura; en la escritura se recoge además la descripción de la finca con sus datos registrales, su referencia catastral, su situación en cuanto al pago de impuesto sobre bienes inmuebles y cuotas de comunidad de propietarios, esto es importante porque si existen deudas podrían ser responsabilidad del nuevo comprador”, puntualiza.
Según Welex, su despacho de abogados en Marbella, se adjunta a la escritura de compra-venta, el certificado de eficiencia energética y constancia de cuáles han sido los medios de pago, si mediante cheque o transferencia.
Después de la firma de escritura comienza el trámite de liquidación de los impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad: “En Welex llevamos también acciones posteriores a la compra, como la presentación de impuestos que deberá pagar el comprador y esto se hace en un plazo de 30 días hábiles o de un mes, desde la firma de la escritura; cuando se han pagado todos los impuestos de la operación se presenta la copia autorizada de la escritura en el Registro de la Propiedad. Una vez se ha inscrito la escritura en el Registro de la Propiedad, entregamos su documentación original al comprador, su escritura y todos los pagos realizados; nosotros, además, damos al cliente un certificado confirmando que tiene su título inscrito en el Registro de la Propiedad”, indica.
También hay un minucioso servicio de postventa: “Ayudamos con la domiciliación de los servicios de su vivienda, asistimos en la apertura de una cuenta si el cliente lo requiere y nos encargamos domiciliar el IBI, los pagos de basura, electricidad, agua así como los gastos de la comunidad”.
Nuestro objetivo, refrenda optimista el profesional de Welex, es la protección de los intereses de nuestros clientes “de su inversión en España” cuya normativa y prácticas habitualmente desconocen.
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Welex, abogados y economistas, no prestan solo servicios en Marbella, corazón de la Costa del Sol, sino también en el resto de España.
