La rehabilitación de edificios en España puede estar exenta de IVA, pero únicamente cuando el proyecto encaja en el concepto legal de “rehabilitación” y no en una reforma ordinaria. La Ley del IVA (art. 20.1.22.b LIVA) y la interpretación de los tribunales establecen que no basta con ejecutar una obra costosa o extensa: la exención está reservada para actuaciones que supongan una reconstrucción real del inmueble, especialmente relevante para quienes compran para reformar o acometen proyectos de reposicionamiento inmobiliario.
Para aplicar la exención deben cumplirse dos requisitos simultáneos. El cualitativo exige que el objetivo principal sea la reconstrucción y que más del 50% del coste se destine a trabajos estructurales (cimientos, vigas, fachadas, cubiertas o actuaciones análogas que afecten a la estabilidad). El cuantitativo obliga a que el coste total de la obra supere el 25% del precio de adquisición reciente (últimos 2 años) o, en su defecto, del valor de mercado previo a las obras, descontando el valor del suelo. Si falta uno de los dos, la obra tributa con IVA como cualquier reforma, por lo que es crítico validar el proyecto y el presupuesto con asesoría fiscal-jurídica antes de iniciar.
