En Welex, despacho de abogados y economistas en Marbella, nos complace abordar un tema de gran relevancia en el ámbito de la compraventa de viviendas: los tipos de contrato de compraventa de vivienda en España y las diferencias entre los contratos que implican la entrega de arras confirmatorias, arras penales y arras penitenciales.

 

Como expertos en esta materia, entendemos la importancia de comprender las particularidades legales y las implicaciones de cada tipo de contrato en el proceso de compraventa de viviendas. En este artículo, exploraremos detalladamente estas diferencias y proporcionaremos información clave para ayudarte a tomar decisiones informadas al momento de adquirir una propiedad.

 

 

Los tipos de contrato de compraventa de vivienda en España es un tema muy recurrente para la redacción de un blog jurídico y del que existen ríos de tinta, pero nunca está de más recordarlo.

 

Si usted quiere comprar una propiedad en España, es habitual que le pidan firmar un contrato de arras, que es un acuerdo previo a la compraventa en el que se entrega una cantidad de dinero como señal o garantía del cumplimiento del contrato. Sin embargo, no todos los contratos de arras en España son iguales, sino que existen distintos tipos según la finalidad y las consecuencias que se quieran establecer. En este artículo vamos a explicar la diferencia entre las arras confirmatorias, las arras penales y las arras penitenciales.

 

Tipos de contrato de compraventa de vivienda en España:

Contrato de Arras confirmatorias en España

Las arras confirmatorias en España son aquellas que se entregan como parte del precio de la compraventa y que sirven para confirmar la existencia y la eficacia del contrato en España. Con estas arras, las partes no pueden desistir del contrato unilateralmente, sino que están obligadas a cumplirlo. Si alguna de las partes incumple el contrato, la otra puede exigirle el cumplimiento forzoso o la resolución del contrato con indemnización de los daños y perjuicios causados, que pueden superar la cuantía de las arras.

 

Pongamos un ejemplo:

Imaginemos que Jose y Carlos acuerdan comprar y vender una propiedad en España por 100.000 euros y Jose entrega 10.000 euros como arras confirmatorias, ambos están obligados a firmar la escritura ante notario en el plazo pactado. La cantidad entregada como arras confirmatorias es una parte, como anticipo, del pago del precio total de la compraventa.

 

Si Jose no atiende al compromiso adquirido y no decide comprar la propiedad, Carlos puede reclamarle los 100.000 euros o resolver el contrato, con reclamación de daños y perjuicios que no tendrían por qué coincidir con los 10.000 euros pagados, como arras confirmatorias en España.

 

Si es Carlos quien no cumple con la venta de la propiedad, Jose puede reclamarle la entrega de la propiedad o resolver el contrato, reclamando la devolución de los 10.000 euros más una indemnización por daños y perjuicios en España.

 

Contrato de Arras penales en España

Las arras penales en España son aquellas que se entregan como garantía del cumplimiento del contrato y que suponen una penalización en caso de incumplimiento.  En este caso, las arras penales no pueden considerarse como un anticipo del precio, aunque de facto así lo sea, ni otorgan a las partes la posibilidad de desistir del contrato. Las arras penales, si así se fija expresamente, será la pena a soportar por quien incumple la obligación.

 

Las arras penales en España suponen una obligación entre las partes con cláusula penal en caso de incumplimiento.

 

Si alguna de las partes incumple el contrato en España, la otra puede exigirle el cumplimiento forzoso o la resolución del contrato con indemnización de los daños y perjuicios causados, que pueden superar la cuantía de las arras penales en España.

 

Las arras penales en España se pueden utilizar cuando el contrato de compraventa está condicionado a algún requisito o circunstancia que puede frustrar el negocio. Por ejemplo, si Jose y Carlos acuerdan comprar y vender una propiedad por 100.000 euros y Jose entrega 10.000 euros como arras penales, ambos están obligados a firmar la escritura ante notario en el plazo pactado siempre que Jose obtenga la financiación bancaria necesaria, por ejemplo. Si Jose no obtiene la financiación, Carlos puede reclamarle el cumplimiento de la obligación o resolver el contrato y quedarse, por ejemplo, con los 10.000 euros más una indemnización por los daños sufridos.

Si Carlos no cumple, Jose puede reclamarle la entrega de la propiedad o resolver el contrato y recuperar los 10.000 euros más una indemnización por los daños sufridos más otros 10.000 euros que Carlos debe devolverle como penalización, por ejemplo.

 

Contrato de Arras penitenciales en España.

Las arras penitenciales en España son aquellas que se entregan como promesa de venta y que permiten a las partes desistir del contrato siempre que hagan frente a la penalización establecida: la pérdida de las arras si las entregó o la devolución duplicada si las recibió.

 

Con estas arras, las partes tienen libertad para resolver el contrato unilateralmente sin necesidad de justificar su decisión ni indemnizar por otros conceptos.

 

Las arras penitenciales en España se suelen utilizar cuando el contrato de compraventa está sujeto a una voluntad revisable o condicionada por factores externos. Por ejemplo, si Jose y Carlos acuerdan comprar y vender una propiedad por 100.000 euros y Jose entrega 10.000 euros como arras penitenciales, ambos pueden desistir del contrato sin más consecuencias que la pérdida o devolución de las arras. Si Jose se arrepiente, Carlos puede quedarse con los 10.000 euros y buscar otro comprador.

 

Si Carlos se arrepiente, Jose puede recuperar los 10.000 euros y buscar otra propiedad más otros 10.000 euros que Carlos debe devolverle como penalización en España.

 

Como se puede apreciar, las diferencias entre las arras confirmatorias, las arras penales y las arras penitenciales en España, no siempre son claras, tienen unas características y unas consecuencias distintas que conviene tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de compraventa de una propiedad en España.

 

Por ello, es importante asesorarse bien con los abogados y profesionales de Welex antes de entregar o recibir una cantidad de dinero como arras y dejar claro en el contrato qué tipo de arras se pactan y qué efectos tienen en caso de incumplimiento. No dude en contactar con nuestra firma de abogados en Marbella.