La cesión de una vivienda en construcción en España consiste en la transmisión del contrato de compraventa de un inmueble antes de que se formalice la escritura pública. En esta operación, el comprador inicial no adquiere la propiedad, sino que cede su posición contractual a un tercero, quien pasa a asumir los derechos y obligaciones frente a la promotora. Se trata de una figura cada vez más habitual en contextos de inversión, especialmente cuando el valor del inmueble ha aumentado o el comprador inicial desea modificar su estrategia.

Desde el punto de vista fiscal, esta operación no equivale a una compraventa tradicional. En Andalucía, si el cedente no actúa como empresario, no se aplica IVA, pero sí el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), generalmente al tipo del 7%, que debe abonar el cesionario en un plazo de 30 días. Dada su complejidad legal y tributaria, es fundamental analizar cada caso de forma individualizada para evitar riesgos y optimizar la operación, contando con asesoramiento especializado antes de formalizar la cesión.

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En España, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se regula por la Ley de Haciendas Locales, que establece que el obligado al pago es el propietario del inmueble a fecha 1 de enero del año en curso. Esto implica que, en una compraventa, el vendedor es quien debe asumir legalmente el impuesto correspondiente a ese año, aunque la transmisión de la propiedad se produzca posteriormente. La Administración Tributaria siempre reclamará el pago a ese titular, independientemente de cualquier acuerdo privado entre las partes.

No obstante, en la práctica —especialmente en Andalucía— es habitual que comprador y vendedor pacten un reparto proporcional del IBI según el tiempo de titularidad durante el año. Este acuerdo, aunque válido entre las partes y recomendable incluirlo en la escritura, no vincula a la Administración. La jurisprudencia española respalda este criterio de reparto proporcional salvo pacto en contrario, permitiendo al vendedor reclamar judicialmente la parte correspondiente al comprador si este no cumple. Por ello, una correcta redacción contractual resulta clave para evitar conflictos futuros.

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El Certificado de No Infracción Urbanística (CNIU) es un documento emitido por el Ayuntamiento correspondiente que acredita que, en el momento de su expedición, no existe ningún expediente sancionador ni investigación urbanística en curso sobre un inmueble. Se trata de una herramienta fundamental en operaciones de compraventa, especialmente en viviendas de segunda transmisión, ya que permite verificar que no hay procedimientos abiertos por posibles obras ilegales o incumplimientos de la normativa urbanística. Su contenido suele incluir la identificación de la finca, la manifestación expresa de inexistencia de infracciones, la fecha de emisión y la validación administrativa.

No obstante, el CNIU no equivale a una Licencia de Primera Ocupación ni regulariza construcciones realizadas sin autorización. Simplemente certifica la ausencia de expedientes en ese momento concreto, por lo que su validez práctica es limitada en el tiempo. Solicitarlo antes de adquirir un inmueble refuerza la seguridad jurídica de la operación y reduce el riesgo de contingencias urbanísticas futuras. Integrarlo dentro de una revisión legal completa es una medida prudente para cualquier comprador en España.

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